Portfolioanalyse liefert Kennzahlen

Lohnt sich die Investition in Nachhaltigkeit bei Büroimmobilien? Dieser Frage ist eine Untersuchung der International Real Estate Business School (IREBS) nachgegangen. Analysiert wurde ein Portfolio von rund 200 Büroobjekten aus dem Bestand von Union Investment. Die Ergebnisse liefern erste Hinweise zum wirtschaftlichen „Pay-off“ nachhaltig gestalteter Gewerbeimmobilien.

Ein Beitrag von:
Prof. Dr. Sven Bienert MRICS REV
Geschäftsführer IRE|BS Institut für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg

Regulierung und energetische Anforderungen an Neubau und Bestand nehmen zu

Das Pariser Klimaabkommen, das von den Mitgliedern der Vereinten Nationen im Jahr 2015 unterzeichnet wurde, formuliert ambitionierte Ziele. Es sieht vor, die Erderwärmung auf maximal 2 C° im Vergleich zum vorindustriellen Niveau zu begrenzen und dazu die klimaschädlichen Treibhausgasemissionen (THG) bis zum Jahr 2070 praktisch auf Null zu reduzieren. Die dafür notwendige sog. Dekarbonisierung der Wirtschaft ist auch in Deutschland bereits in vollem Gang.

 

Neben dem multilateralen Rahmen sind die deutschen Ziele in die Vorgaben der EU-Klimaziele für 2030 sowie 2050 eingebettet. Diese sehen vor, bis 2030 die THG-Emissionen um ca. 40 % (gegenüber 1990) zu senken und bis 2050 um 80 bis 95 %. Insbesondere die konkrete Aufteilung dieser ambitionierten Minderungsziele auf einzelne Sektoren war verhandlungsintensiv, weshalb der deutsche „Klimaschutzplan 2050“ erst Ende 2016 beschlossen wurde. Aufgrund des hohen Anteiles von 30-40 % des gesamten Ressourcenverbrauchs kommt der Bau- und Immobilienwirtschaft bei den definierten sektoralen Zielstellungen eine Schlüsselrolle zu.

 

Für langfristig orientierte Immobilieninvestoren ist die pro-aktive und frühzeitige Weichenstellung in Bezug auf die Ausrichtung des eigenen Portfolios vor diesem Hintergrund zentral. Schließlich wirken Investitionsentscheidungen, die heute getroffen werden, über viele Jahre nach und bestimmen wesentliche Kennzahlen wie Risiko und Rendite des zukünftigen Portfolios.

Einfluss von Nachhaltigkeit auf ökonomische Performance messbar machen

Vor diesem Hintergrund hat das Team von Prof. Bienert der International Real Estate Business School (IREBS) an der Universität Regensburg in Zusammenarbeit mit Union Investment, das europäische Büroimmobilien-Portfolio des Hamburger Immobilien-Investment Managers mit rund 200 Objekten wissenschaftlich untersucht. Dabei war die Frage leitend, inwiefern sich die nachhaltige Gestaltung einer Immobilie auf wesentliche und insbesondere messbare Performance-Faktoren wie Mietertrag und Verkehrswert auswirkt.

Das IREBS-Team hat das Portfolio dazu anhand der Aspekte Nachhaltigkeits-, Objekt-, Lage-, Markt- und den resultierenden Performancevariablen untersucht. Nachhaltigkeit wurde hierbei mehrdimensional definiert: Von der Anbindung des Objektes innerhalb seines Mikrostandorts über grüne Mietvertragsstrukturen, vorhandene Zertifizierungen, erfolgte energetische Sanierungen, moderate Verbräuche, optimierte Energiekennwerte bis hin zur Mieterzufriedenheit fanden unterschiedliche Elemente Berücksichtigung. Die verschiedenen Einflussfaktoren wurden zueinander in Beziehung gesetzt, um auf diese Weise wirksame und quantifizierbare Zusammenhänge einzelner Werttreiber aufzudecken und im Ergebnis den Effekt von Nachhaltigkeit auf Mieten und Werte isolieren zu können.  Die dabei zur Anwendung kommenden Regressionsanalysen gehören zur Gruppe der sog. hedonischen Preismodelle.

Zentrale Aussage der Studie: Nachhaltige Objekte schaffen Mehrwert

Die gewonnenen Ergebnisse der Studie unterstützten die zentralen Feststellungen anderer nationaler und internationaler Analysen auf diesem Gebiet: Nachhaltigkeit kann einen Mehrwert auf Objektebene schaffen bzw. Risiken gezielt begegnen. Klar ist aber auch, dass generalisierende Aussagen zu exakten Auf- oder Abschlägen aufgrund der Größe des hier verwendeten Datensatzes mit „nur“ 200 Objekten nicht möglich sind. Wesentliche Analyseergebnisse bei jeweiliger Kontrolle aller anderen Einflüsse waren unter anderem:

  • Höhere Energiekennwerte führten zu signifikant geringen (Netto-)Mieterlösen und Verkehrswerten. Das heißt, der Markt nimmt energetische Effizienz als wertrelevanten Treiber wahr. Der Verkehrswert kann in diesem Fall um über 300 Euro/ m2 sinken.
  • Die Berücksichtigung nachhaltiger Mietvertragsstrukturen (sog. Green Leases) wirkt sich im Datensatz positiv auf den Wert aus.
  • Zertifikate wirken sich positiv auf Mieten und Werte aus. Hierbei wird es immer wichtiger, außerordentlich gute Resultate (Platin oder Gold) zu erzielen.
  • Fußläufig erreichbare Nahversorger und ÖPNV haben signifikant positiven Einfluss auf die Miete.

Zertifizierung allein genügt nicht


Interessant ist die Erkenntnis, dass Nachhaltigkeitszertifizierungen mittlerweile zum Standard in bestimmten Marktsegmenten geworden sind. Die reine Existenz irgendeines „Labels“ konnte kaum noch als Unterscheidungsmerkmal dienen, um die Miet- und Verkehrswertentwicklung positiv zu beeinflussen. Eine echte Differenzierung am Markt konnten ausgehend von den Analysen des Datensatzes nur noch herausragende Zertifizierungsergebnisse wie etwa DGNB Platin, LEED Platin oder BREEAM Very Good bewirken. Dies steht im Gegensatz zu früheren Mehrwertstudien, bei denen die Wertaufschläge auch bei mäßigen Labelresultaten noch deutlich höher ausfielen. Das heißt auch: Zentral ist nicht nur ein „dekoratives“ Zertifikat, sondern vielmehr die Summe aller Nachhaltigkeitsmaßnahmen am Objekt und deren Wirksamkeit in Bezug auf die messbare Verbesserung von Performanceeigenschaften.

Empirische Studien müssen für Bewerter „übersetzt“ werden


Die Arbeitshypothese, dass sich Investitionen in nachhaltig gestaltete Büroimmobilien für große Investment Manager wie Union Investment lohnen, konnte die IREBS-Untersuchung eindrucksvoll belegen. Zur genauen Quantifizierung des „Pay-offs“ von Nachhaltigkeit, im Idealfall sogar heruntergebrochen auf einzelne Maßnahmen, fehlt es allerdings noch an gesicherten Erkenntnissen. Letztlich besteht in der Branche eine „Übersetzungslücke“.

 

Gutachter verfügen über verschiedenste Leitfäden der Branchenverbände, die im Hinblick auf beeinflusste Größen der Wertermittlung sowie ggf. qualitative Veränderungen in Bezug auf Passagen in textlichen Gutachten Hilfestellung bieten. Auf der anderen Seite existieren empirische Studien, die generelle Bandbreiten in Bezug auf mögliche Wertveränderungen ausweisen. Was weiterhin in Teilen fehlt ist eine strukturierte Zusammenführung beider Welten.

 

Der Sachverständige benötigt Strukturvorgaben, die es ihm im konkreten Bewertungsfall erlauben, eine objektivierte Ableitung treffen zu können. Im Ergebnis muss hierdurch das Nachhaltigkeitsniveau vor dem Hintergrund der konkreten Marktlage reflektiert werden. Perspektivisch sollten nachhaltige Kriterien daher auch in die Bewertungsmodelle der Immobiliensachverständigen integriert werden. Erste Ansätze zu solchen Scoringmodell und anderen Lösungswegen lieferten bereits EU Projekte wie ImmoValue und RenoValue. Bei der weiteren Ausgestaltung derartiger Ansätze kann die Wissenschaft mit ihrer methodischen und analytischen Kompetenz auch in Zukunft unterstützen.