Risikomanagement: Wann strandet eine Immobilie?

Der Klimaschutzplan 2050 ist ein politisches Vorhaben der deutschen Bundesregierung, das noch wirtschaftlich operationalisiert werden muss. Die DENEFF (Deutsche Unternehmensinitiative Energieeffizienz) hat dazu gemeinsam mit Union Investment für die Branche ein neues Risikomanagement-Tool entwickeln lassen. Die frei verfügbare Lösung zeigt auf, welche Investitionen wann notwendig sind, damit eine Gewerbeimmobilie in Zukunft nicht am Markt strandet.

Ein Beitrag von:
Susann Bollmann, DENEFF

 

Der von der Bundesregierung beschlossene Klimaschutzplan 2050 ist aus dem Pariser Klimaabkommen abgeleitet, das eine Begrenzung der globalen Klimaerwärmung auf deutlich unter 2 Grad-Celsius vorsieht. Laut deutschem Klimaschutzplan sollen unter anderem die CO2- Emissionen bis zum Jahr 2050 um 80 bis 95 Prozent reduziert werden. Die Einsparungen sollen jeweils im Vergleich zum Referenzjahr 1990 erfolgen. Dem Gebäudesektor kommt dabei eine entscheidende Rolle zu – nach wie vor soll der Gebäudebestand bis 2050 klimaneutral sein.

Nutzen von Klimainvestitionen genau beziffern – Risiken managen

Für die Branchenteilnehmer der Immobilienwirtschaft ist bislang unklar, welche Investitionen notwendig sein werden, um die Ziele des deutschen Klimaschutzplans sowie des Pariser Klimaabkommens zu erreichen. Benötigt wird deshalb ein möglichst standardisiertes Tool, das genau beziffert, welche Investition in den Bestand zu welchem Klimaeffekt führt, um so die Anforderungen an das gesamte Immobilienportfolio zu erfüllen. Dieses Tool sollte auch im Ankauf von Immobilien unterstützen, indem es anzeigt, wie zukunftsfähig ein Investment ist, das heute getätigt werden soll. Absehbar ist außerdem, dass Investment Manager, die politische Klimazielvorgaben ignorieren, mit wirtschaftlichen Nachteilen zu rechnen haben. Nachteile können sich entweder in Form möglicher Sanktionen wie CO2-Abgaben ergeben oder durch eine kontinuierliche Abwertung betroffener Immobilien im Rahmen der regelmäßigen und gesetzlich vorgeschriebenen Bewertungsrunden der unabhängigen Immobiliensachverständigen. Ein durchaus realistisches Szenario ist, dass einzelne, Immobilien mit besonders hohem CO2-Ausstoß soweit abgewertet werden, dass sie sich am gewerblichen Immobilienmarkt nicht mehr handeln lassen und dadurch „stranden“. Im Englischen hat sich für solche Fälle der Fachbegriff Stranded Assets etabliert.

Die rote Kurve zeigt beispielhaft die Anzahl der zu modernisierenden Immobilien in einem Portfolio bis zum Jahr 2050. Die blauen Balken geben das Investmentvolumen in Mio. Euro an.

Neues Tool: Prototyp im Praxiseinsatz

Die DENEFF hat daher die Unternehmensberatung The CO-Firm aus Hamburg mit der Entwicklung eines Tools beauftragt, das den Effekt von klimaoptimierenden Investitionen misst und quantifiziert. Union Investment ist der strategische Partner zur praxisorientierten Realisierung dieser Lösung, die ab Herbst der gesamten Branche offen zur Verfügung stehen wird. Ein Prototyp wurde im Sommer 2017 vor Vertretern des Deutschen Bundestages sowie verschiedener Bundesministerien vorgestellt und traf dort auf eine positive Resonanz. Bereits der einsatzfähige Prototyp ermöglicht es, entscheidende Parameter für die klimafreundliche Zukunftsfähigkeit einer Immobilie zu ermitteln, sie auszuwerten und zu visualisieren. Dazu gehören unter anderem:

  • Die Bestimmung von Zeitpunkten für energetische Sanierungen anhand eines Verlaufsdiagramms
  • Eine Kalkulation des Investitionsvolumens für die energetische Modernisierung eines Gebäudes auf Grundlage der Klimaschutzziele der Bundesregierung
  • Die Ermittlung und Visualisierung des bereits zukunftsfähigen Anteils im Immobilienportfolio
  • Eine Risikoanalyse für alle Objekte im Portfolio, um Handlungsbedarf anzuzeigen

 

Insgesamt hat das von der DENEFF in Auftrag gegebene Tool das Potenzial, politische Klimaziele für die Immobilienwirtschaft in Deutschland zu operationalisieren und damit gültige Standards für eine ganze Branche zu setzen. Die Marktteilnehmer sollen ermitteln können, welche Investitionsmaßnahme welchen Klimaeffekt für die einzelne Immobilie und ein größeres Portfolio hat.

Einfluss auf die Immobilienwertung

Der bereits entwickelte Prototyp kann heute schon Geschäftsführern, Fondsmanagern, Investment Managern und Asset Managern ihre Arbeit erleichtern, indem Investmententscheidungen mit dem Klimaschutzplan 2050 und seinen Zwischenstufen in Einklang gebracht werden. Sollten sich – angeregt durch das Tool – einheitliche Kriterien zur Kalkulation von klimaoptimierenden Maßnahmen in der Immobilienwirtschaft etablieren, können diese auch von den sachverständigen Gutachtern zur Bewertung einer Immobilie herangezogen werden. Klar ist, dass die Bestimmungen des Klimaschutzplanes früher oder später einen Einfluss auf die Bewertung von Gewerbeimmobilien haben werden und damit auch ganz konkret auf die Preisbildung am Markt einwirken. Der von der DENEFF initiierte Prototyp setzt vor diesem Hintergrund einen wichtigen und vielleicht sogar den entscheidenden Impuls.

 

Die DENEFF ist ein unabhängiges und branchenübergreifendes Netzwerk von Vorreiterunternehmen in Sachen Energieeffizienzlösungen. Als meinungsstarke Initiative setzt sie sich für eine ambitionierte und wirksame Energieeffizienzpolitik ein. Dadurch hilft das Netzwerk unter anderem, die Auswirkungen des Klimawandels einzugrenzen, die Abhängigkeit von fossilen Energieträgern zu verringern und nicht zuletzt die internationale Wettbewerbsfähigkeit von Unternehmen zu verbessern – auch in der Immobilienbranche.